“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

政府工作报告如此定调2022年房地产领域的工作要求。

合理住房需求受支持

自去年12月以来，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”已成为房地产政策的重要表述被屡屡强调。

政府工作报告对于房地产领域的表述中，“继续保障好群众住房需求”的开篇定调，可以说是以前“解决好大城市住房突出问题”的延续和发展。

“合理住房需求中包括刚需和改善性住房需求，调控政策在保障刚需的同时满足改善性住房需求。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐提到，实际上，改善性住房需求在市场中的占比不断提高。

贝壳研究院估算，全国改善性换房需求能够占到50%-60%，包括品质的改善和区域的改善。促进改善性需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。

3月4日，央行、银保监会发文亦提及合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，满足新市民安居需求的导向。

“这说明当前对于此类合理住房需求会有全方位的保障，是今年房地产市场发展中的一个重要特点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

“解题思路”多元多样

从政策内容看，在“房住不炒”导向下，提出从长租房、保障性住房和商品房等层面推进工作。严跃进表示认为，将此类需求统一在“群众住房需求”的表述上，通过各个领域多层次的住房需求解决，充分体现了解决思路多元化、多样性的导向。

继2018年全国两会后，今年全国两会再次强调租购并举，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，这明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构。

“满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造‘住有所居’‘优其所居’的多种选择。”赵然表示，房地产市场供给侧结构性改革成效初步显现，以租赁解决住房需求的生活方式也会被全社会更进一步接受。

“因城施策”同样也是“解题思路”多样的体现。截至目前，不少城市已通过人才住房补贴、提高公积金贷款额度、降低首付比例、取消认房又认贷等政策，从需求端切实降低购房成本。

中原地产研究院统计数据显示，2月虽然是春节月，但依然全国有多城市发布了不同内容的35次房地产调控政策。叠加1月份的66次，年内累积房地产政策次数已经高达101次，相比2021年同期的87次明显上涨，刷新了开年房地产调控政策次数纪录。

“预计两会后各地全面落实因城施策节奏将加快，尤其是改善需求端政策，促进市场信心恢复。”中指研究院认为。

“房住不炒”方向不变

“此次两会政策表述，总体上和去年四季度的各类政策表述一致，体现了政策的连续性导向。”严跃进说，从2021年四季度开始，各地政策思路是统一和清晰的，释放的信号也是明确的。

连续多年被强调的“房住不炒”“三稳”也再次被提及。中原地产首席分析师张大伟表示，这代表了整体房地产市场的稳定依然是调控的主要方向，房地产市场不会再次全面刺激宽松，针对炒房投资的打压也依然会持续。

“楼市的大起大落均不是稳定的表现。当前房地产市场仍处于深度调整阶段，房价面临较大下行压力，部分城市房价跌幅较大，市场预期不稳。”中指研究院认为，在“稳”的目标下，中央将对以往过度执行的政策进行纠偏，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。

“从整体内容看，房地产市场2022年平稳运行已经是趋势。”张大伟说，未来房地产市场稳定的主要政策方向依然是刚需和合理改善需求。